Immer wieder und immer öfters müssen länger laufende Festzinshypotheken aus privaten oder beruflichen Gründen vorzeitig aufgelöst werden. Über die kostspieligen Folgen sind Hypothekarschuldner meistens schlecht informiert.

Mit der Scheidung kommt oft auch die finanzielle Krise. Ein Eigenheimbesitzer mit einer Hypothek von 750'000 Franken musste seiner Bank nach der Scheidung und dem Verkauf seiner Wohnliegenschaft eine Ausstiegsentschädigung von 82'000 Franken zahlen. Die Hypotheken waren gestaffelt bis ins Jahr 2013 fest abgeschlossen. Die Ehe hielt jedoch nur bis 2005.

Eine Neuanstellung im Berner Seeland bedingte für einen Ingenieur aus Dübendorf entweder eine dreistündige Wegzeit oder einen Wohnortswechsel in den Kanton Bern. Mit dem Verkauf seiner Eigentumswohnung wurde bei der Hypothek eine Auflösungsgebühr von über 10'000 Franken fällig. Hätte er zur gleichen Zeit ein Eigenheim an seinem neuen Wohnort gefunden, so hätte diese Hypothek eventuell auf das neue Wohneigentum übertragen werden können.

Beim Neuerwerb von Wohneigentum stellt der Berater verständlicherweise nicht eine Trennung oder den möglichen Verkauf einer Liegenschaft in den Vordergrund. Doch die Realität zeigt, dass solche Ereignisse häufig vorkommen und unbedingt in die Überlegungen bei der Wahl einer Hypothek einfliessen sollten.

Trügerische Sicherheit
Der Abschluss einer langfristigen und vermeintlich sicheren Hypothek kann sich, obwohl budgetstabilisierend, kostenmässig als falsche Entscheidung herausstellen. Denn bei einer frühzeitigen Auflösung der Hypothek wird - neben dem höheren Basiszinssatz für eine längerfristige Festzinshypothek - auch noch eine happige Vertragsauflösungsgebühr fällig.

Bei einer Laufzeit von bis zu acht Jahren sind Festzinshypotheken aktuell zu rund drei Prozent pro Jahr erhältlich. So kostet eine Hypothek von beispielsweise 600'000 Franken gerade mal 1500 Franken Zins pro Monat – auf Jahre hinaus fix kalkulierbar. Eine achtjährige Laufzeit ist jedoch eine sehr lange Zeit, in der viele Ereignisse und Veränderungen auf uns zukommen können.

Eine Auflösung der beschriebenen Hypothek nach vier Jahren oder der Hälfte der Laufzeit hätte im heutigen Umfeld eine Ausstiegsentschädigung von rund 40'000 Franken zur Folge. Rückwirkend berechnet hätte der Kunde so einen sehr hohen Preis für seine Hypothek bezahlt.

Eine praxisnahe Empfehlung kann nun sein, Hypotheken in der Tendenz eher kurz- oder mittelfristig abzuschliessen. Die Zinsen sind bei kürzeren Abschlüssen aktuell nochmals um einige Prozentpunkte günstiger. Und noch wichtiger: die Flexibilität bezüglich ausserordentlichen Rückzahlungen oder bei einem Verkauf der Liegenschaft ist bedeutend grösser.

Werner Egli ist Teilhaber und Geschäftsführer der HypothekenBörse AG an der Poststrasse 13 in Uster. www.hypotheken-boerse.ch

erschienen April 2005 im Anzeiger von Uster/Zürcher Oberländer.