Viele Grundeigentümer glauben, durch die Amortisation von Hypotheken steuerliche Nachteile zu erleiden. Bei genauer Betrachtung zeigt sich jedoch, dass Rückzahlungen von Hypotheken durchaus vorteilhaft und sinnvoll sein können.

Hypotheken werden in der Regel beim Bau oder Erwerb einer Liegenschaft benötigt. Insbesondere jüngere Käufer verfügen oftmals nicht über genügend Eigenkapital und beanspruchen beim Eigenheimkauf eine recht hohe Fremdfinanzierung. Damit die Verschuldung im Alter auf vernünftigem und gut tragbarem Niveau liegt, verlangen die Hypothekargeber dann eine angemessene jährliche Rückzahlung.

Indirekte Rückzahlung
Pflichtamortisation (direkt oder indirekt): Für diese Pflichtamortisationen gibt es zwei Varianten: die direkte und die indirekte Rückzahlung. Entweder wird die bestehende Hypothek direkt durch entsprechende Tilgungsraten abgebaut, oder es wird eine sogenannte indirekte Amortisation mit dem Aufbau eines separaten Spargefässes vollzogen. Bei der direkten Rückzahlung reduziert sich die Hypothek jedes Jahr um die zurückbezahlte Summe. Bei einer Hypothek von 100 000 Franken und einer jährlichen Tilgung von 5000 Franken ist die Schuld somit innert 20 Jahren abbezahlt.

Bei der indirekten Amortisation werden die 5000 Franken etwa auf ein Sparkonto einbezahlt. Dieses Geld kann dann bei Erreichen der Pensionsgrenze in einer einmaligen Zahlung bei der bis dahin unveränderten Hypothek in Abzug gebracht werden. Viele Eigentümer entscheiden sich aus steuerlichen Gründen für die indirekte Rückzahlung via Säule 3a. Denn die Beiträge an diese Vorsorgeform lassen sich bis zum maximalen Jahresbetrag von der Steuer absetzen.

Freiwillig amortisieren?
Bei zusätzlich verfügbarem Kapital stellt sich immer wieder die Frage, ob freiwillig amortisiert oder in andere Anlageformen investiert werden soll. Die Antwort ist einfach: Rückzahlungen sind dann zu leisten, wenn die Hypothekarzinsen nach Steuern höher sind als die Nettorendite der anvisierten Anlageform. Beispiel: Bei einer Hypothek von 500 000 Franken besteht die Möglichkeit, 200 000 Franken ausserordentlich zurückzuzahlen oder das Geld anzulegen. Bei einer Rückzahlung der Hypothek und bei einem Hypothekarzins von beispielsweise 3 Prozent reduziert sich die Zinsbelastung um 6000 Franken pro Jahr. Das steuerbare Einkommen steigt aber mangels kleinerem Schuldzinsabzug.

Bei einer angenommenen Steuerbelastung von 25 Prozent ergibt dies Mehr- steuern von 1500 Franken pro Jahr und gesamthaft gesehen Ersparnisse von 4500 Franken. Investiert man die 200 000 Franken in eine mit 2,5 Prozent verzinste Kassenobligation, so muss der Ertrag von 5000 Franken als Einkommen versteuert werden. Die Steuerbelastung beträgt dann 1250 Franken und der Nettoertrag 3750 Franken. In diesem Fall lohnt sich die Amortisation eher. Anders sieht es aus, wenn die Anlage einen höheren Ertrag, etwa 5 Prozent, abwerfen würde. Dann ergäbe dies eine Nettorendite nach Steuern von 7500 Franken, und es wäre diese Anlageform zu empfehlen.

Flexibilität versus Rendite: Bei der Entscheidungsfindung ist auch die Verfügbarkeit des Geldes zu berücksichtigen. Einmal zurückbezahlte Hypotheken werden erst mit einem erneuten Kreditgesuch ausbezahlt. In einer Anlage deponierte Gelder können bei Bedarf schneller «verflüssigt» werden. Flexibilität ist manchmal mehr wert wie Rendite.

erschienen Juli 2005 im Anzeiger von Uster/Zürcher Oberländer.