Die Zinsen sind tief und die Angebote breit, und die Nachfrage nach Wohneigentum ist grösser denn je.

Die Banken steuern kräftig mit und offerieren dem Neuerwerber nebst hohen Finanzierungen äusserst attraktive Zinskonditionen. Der Kaufinteressent wird im schnell wachsenden Hypothekengeschäft massiv umworben. Die frühere Differenzierung zwischen hohen und tiefen Belehnungen fällt öfters weg. Auch Käufer mit schlechter Tragbarkeit erhalten ähnlich gute Offerten wie langjährige Sparer und Gutverdienende. Was passiert nun bei steigenden Zinsen in der Schweiz: Wird so ein Kollaps an der Hypothekenfront provoziert?
Die aktuelle Situation in den USA zeigt, was fremdfinanzieren oder «sich verschulden» heisst. Der boomende Immobilienmarkt hat es vielen US-Bürgern in den letzten Jahren erlaubt, ihre Eigenheime höher zu belehnen, um sich so mit einer zusätzlichen und zinsmässig günstigen Fremdfinanzierung einen hohen Lebensstandard zu leisten. Viel Geld floss in den Konsum und hat damit wesentlich zum amerikanischen Wirtschaftswachstum beigetragen: Wachstum auf «Pump» - nicht durch Arbeitsleistung erbracht.

Schweizer Banken sind (noch) konservativer
Bereits sind auch bei uns solche Tendenzen feststellbar. Da werden Hypotheken mit einem Minimum von wenigen Prozent Eigenkapital gewährt. Ausserdem werden bei der Tragbarkeitsrechnung manchmal beide Augen zugedrückt. Zusehends ködern die Banken schlechtere Risiken mit besten Zinsangeboten und anderen guten Rahmenbedingungen. Das Streben nach mehr Marktanteilen macht die Banken erfinderisch: So werden erst kürzlich bei einer Bank abgeschlossene Festzinshypotheken von Konkurrenzbanken vor Verfall abgelöst. Die neu finanzierende Bank übernimmt vollumfänglich oder zumindest teilweise die Kosten der Kreditüberschreibung, der allfällig aufzuteilenden Schuldbriefsicherheiten oder den Ausstiegs. Es scheint, dass solche «unfreundlichen» Übernahmen heute angewendet werden müssen, um die Wachstumsziele gewisser Kundenberater erfüllen zu können.

Kollaps droht vorderhand nicht
Ist ein Kollaps im Hypogeschäft zu befürchten? Noch wenden die Banken bei der Tragbarkeitsberechnung einen Basiszins von fünf Prozent an. Noch werden beim Fehlen von flüssigem Eigenkapital die Mittel aus der Pensionskasse und der gebundenen Säule 3a beigezogen und als Sicherheit verpfändet oder vorbezogen. Doch immer öfter sind «Verstösse» gegen diese Richtlinien erkennbar.

Ein Kollaps im Schweizer Hypothekengeschäft ist vorderhand nicht zu erwarten. Die Zinsen werden vorläufig günstig bleiben, und dank einem breiten Angebot an Liegenschaften ist nicht mit «wilden» Spekulationen wie Ende der achtziger Jahre zu rechnen.

Steigende Zinsen würden aber sicher «schwächere» Kreditnehmer zuerst treffen. Die Banken sollten zur Einsicht gelangen, dass die Gewinnung von Marktanteilen im Hypogeschäft - mit zusätzlichen Risiken und ohne nachhaltige Rendite - nur als kurzfristiges Marketinginstrument eingesetzt werden darf.

Werner Egli ist Teilhaber und Geschäftsführer der HypothekenBörse AG in Uster.

erschienen Oktober 2005 im Anzeiger von Uster/Zürcher Oberländer.